Durante los últimos dos años, el indicador bursátil representativo de los Fibras ha mostrado cambios importantes de tendencia. Primero, una fuerte sacudida que significó el periodo previo al inicio formal de la pandemia en México, posteriormente una gran recuperación, y nuevamente tuvo que enfrentar un obstáculo por el repunte de las tasas de interés que se viven hacia el final de 2021 y que amenaza con extenderse por más meses en 2022.
Haciendo un poco de memoria, el 17 enero de 2020, el índice S&P/BMV Fibras estableció un nivel máximo histórico de 263.84 puntos, nivel a partir del que se observó un desplome, anticipándose al periodo inicial de la pandemia en México, ajustándose hasta un mínimo de 155.29 unidades el 23 de marzo, lo que significó una corrección de 41.4 por ciento.
Considerando el nivel en que se ubicó el pasado 10 de diciembre de 2021, la recuperación respecto al mínimo de marzo de 2020 fue de 37.6%. Sin embargo, ésta se vio limitada con el inicio del incremento en las tasas de interés de referencia del Banco de México (Banxico), a partir del 26 de junio.
Como se prevé que seguirá la tendencia a la alza de las tasas de interés, cuando menos durante la primera mitad de 2022, se mantendrán precios atractivos en los títulos de los Fibras.
Midtown Jalisco, de Fibra Uno.
Balance 2021
El desempeño del principal indicador de los fideicomisos inmobiliarios, en su acumulado hasta la primera quincena de diciembre de 2021, se encaminaba a cerrar en terreno negativo en su balance anual. Hasta el 10 de diciembre acumuló una contracción de -6.26%, al finalizar su cotización en 213.76 unidades en dicha fecha, con lo que marcaría su cuarta caída anual más fuerte desde el 2012.
El desempeño observado por los Fibras en México se compara negativamente con el S&P Global REIT, el referente de los Real Estate Investment Trust de mercados desarrollados y emergentes que, a lo largo de este año, ha generado un retorno de 23.13% e incluso del propio Índice Accionario Mexicano (S&P/BMV IPC) que gana un 16.22% en el periodo indicado.
Al interior del índice S&P/BMV Fibras, integrado por diez fideicomisos inmobiliarios, únicamente tres de ellos registran aumentos en su cotización en el mercado bursátil local. El industrial Fibra Prologis gana 12.3%, seguido de Fibra MTY, que opera bienes raíces industriales, comerciales y oficinas, con un alza de 10.1% y Fibra Hotel mantiene un rendimiento de 39.4% en este 2021, según datos de Bloomberg.
Mientras que el top 3 de los emisores más afectados en su desempeño en Bolsa son Fibra HD, que acaba de ceder casi el 71% de su capital social a Fibra Plus, sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) se han desplomado 33.20%; le sigue Fibra Inn, enfocado al segmento hotelero, que mantiene una fuerte contracción de 21.7% y Terrafina, del sector industrial, que ha caído 14.8 por ciento.
El índice de Fibras está compuesto por diez de las 16 que están listadas en la BMV. El sector, en total, tiene un portafolio con mil 862 propiedades; desde su creación, ha generado alrededor de 252 mil empleos y las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores) se ubican como uno de los inversionistas relevantes, ostentando el 32% de la propiedad de los Fibras.
El precio promedio de los Fibras, que cotiza en la BMV, se presenta atractivo por el castigo de sus cotizaciones.
Recuperación desigual
Analistas de este segmento bursátil explican que durante este 2021, los Fideicomisos de Bienes Raíces han tenido resultados mixtos y la recuperación ha sido desigual en cada rubro inmobiliario, después de las afectaciones que provocó la pandemia de Covid-19 en la operación, principalmente, de centros comerciales y hoteles, así como en las de oficinas.
Pero también en el año se han agregado factores que han inyectado mayor presión a estos vehículos de inversión en su desempeño en la Bolsa de Valores. Estos han sido el ciclo de alzas en las tasas de interés, la aparición de una nueva cepa de Coronavirus que ha causado nuevas preocupaciones acerca de cuánto tomará la recuperación de la economía local y externa, así como los altos niveles de la inflación.
“El sector de Fibras ha registrado un desempeño inferior respecto al resto del mercado, pero hay unos más resilientes que otros, como los industriales, que han ayudado a compensar los retos que se han observado a consecuencia de la pandemia”, reconoció Roberto Solano, coordinador de Análisis Bursátil en Monex.
“(Por lo que) consideramos oportuno evaluar más aumentos en la tasa de interés de referencia, por lo que será clave que los dividendos mantengan un atractivo durante el 2022”, añadió el especialista.
Los analistas del sector explican que los Fideicomisos de Bienes Raíces son menos competitivos, en términos de rendimiento ante ciclos de aumento en las tasas de interés, ya que la deuda de gobierno de largo plazo (que es una inversión libre de riesgo) suelen reportan retornos atractivos.
Industriales, las más resilientes
A medida que avanzan las campañas de vacunación en el país, las restricciones de movilidad se han ido relajando y se empiezan a reactivar algunos sectores, como el de servicios, comienza a darse una recuperación en la ocupación de centros comerciales, hoteles y oficinas.
En este escenario, los Fibras industriales han tomado ventaja de las oportunidades que aceleró la pandemia, puesto que la demanda de bienes raíces industriales va en aumento.
El auge del comercio electrónico continúa impulsando la demanda en áreas metropolitanas, como en Ciudad de México y Guadalajara; mientras que el nearshoring –el mecanismo que está atrayendo la operación de empresas asiáticas a México dada su cercanía con Estados Unidos– está empujando a mercados como el de Tijuana y Monterrey, entre otros.
Pero también, los bienes raíces industriales se han beneficiado con la renovación del tratado comercial entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), aunado a los problemas comerciales entre EE.UU. y China.
“El sector inmobiliario industrial mexicano ha tenido una tendencia alcista constante, impulsado por el nearshoring y el comercio electrónico. Según CBRE, Tijuana y Monterrey se beneficiarán más de éste, captando el 21% y el 52% de la demanda total, respectivamente en 2021. Esto debería impulsar los niveles de ocupación y expandir aún más los precios de los alquileres, especialmente en Tijuana, donde la tierra es escasa”, opinaron Pablo Monsivais y Benjamin Theurer, analistas de Barclays.
Mientras que la reactivación en los bienes raíces comerciales, oficinas y hoteles ha sido gradual, para los dos últimos segmentos tomará más tiempo recuperarse del cierre temporal de los inmuebles por la crisis pandémica, las nuevas modalidades de trabajo a distancia y formas de esparcimiento.
En una conferencia reciente, Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno, sostuvo que los centros comerciales son los que están saliendo más rápido del bache en el que cayeron en 2020 por los cierres temporales y parciales que enfrentaron, puesto que registran una afluencia de entre 75 a 80% respecto a los niveles de septiembre de 2019.
Por su parte, Pablo Monsivais, estratega de la correduría Barclays, opinó que el impacto final de la pandemia de Covid-19 en el espacio de oficinas sigue sin estar claro, aunque es probable que la demanda se verá afectada y los inquilinos avanzarán hacia un modelo híbrido de trabajo entre la oficina y el hogar, lo que resultará en una menor demanda.
“Necesitamos oficinas, pero no sabemos cómo será la nueva normalidad en este segmento. Somos conscientes de que algunas funciones no se pueden realizar de forma permanente en un entorno de trabajo desde casa, pero un modelo híbrido y más flexible debería ganar popularidad entre los inquilinos”, manifestó el especialista.
Simón Galante, director general de Fibra Hotel, anticipó que, aunque la recuperación en los destinos turísticos ha sido más rápida que en los centros de negocios, que aún se mantienen un 40% por debajo del 2019, seguirá observándose una baja actividad en este segmento inmobiliario, por lo menos durante el primer semestre del 2022.
“Vamos a tener un año poco activo, por lo menos en el primer semestre, pero buscaremos esa diversificación adicional en hoteles de sol y playa, así como en resorts urbanos, que ya casi es el 50% de nuestro portafolio”, comentó el también presidente de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra).
No obstante, el gremio de los Fibras vaticina que, en 2022, será el año de la reactivación de inversiones y recuperación en la ocupación en todos los sectores inmobiliarios.
El sector inmobiliario industrial ha tenido una tendencia alcista, impulsado por el nearshoring.
Texto:Judith Santiago
Foto: FUNO / IMGRES / INTERLAKE MECALUX