El mercado inmobiliario industrial de Tijuana cerró 2025 en un entorno de ajuste tras varios años de fuerte expansión, marcado por un aumento en la vacancia, una absorción neta negativa y una estrategia más cautelosa por parte de desarrolladores e inversionistas. No obstante, el dinamismo observado en la segunda mitad del año y la sólida demanda manufacturera perfilan un 2026 con expectativas de estabilización gradual y reactivación selectiva.
Absorción: repunte en el segundo semestre, pero balance anual negativo
Durante 2025, la absorción bruta total sumó 3.85 millones de pies cuadrados, impulsada principalmente por la actividad registrada en la segunda mitad del año, cuando se concretaron operaciones por cerca de 3.8 millones de pies cuadrados, de los cuales 1.56 millones correspondieron únicamente al cuarto trimestre.
Sin embargo, el año cerró con una absorción neta negativa de 637,622 pies cuadrados, reflejo de la desocupación de varios espacios de gran tamaño, particularmente de naves Clase A, lo que presionó los indicadores de disponibilidad.
Vacancia al alza, pero aún en niveles manejables
Al cierre de 2025, la vacancia total del mercado se ubicó en 7.34%, su nivel más alto desde 2020, mientras que la vacancia directa fue de 6.60% y la correspondiente a subarrendamientos de apenas 0.74 por ciento.
Responde este incremento, en buena medida, a la liberación de cerca de 4.5 millones de pies cuadrados durante el año, así como a la desaceleración en la toma de decisiones de nuevos inquilinos durante la primera mitad de 2025, en un contexto de mayor incertidumbre global.
Aun así, Cushman & Wakefield destaca que los espacios mejor ubicados, en particular los de segunda generación Clase A, continúan mostrando tiempos de colocación más cortos, incluso de tres a cuatro meses en algunos submercados.
Rentas se mantienen firmes pese al ajuste del mercado
Las rentas promedio para espacios Clase A de segunda generación se situaron en 0.76 dólares, mientras que los inmuebles Clase B y C promediaron 0.69 dólares por pie cuadrado. En paralelo, la demanda manufacturera impulsó un regreso a plazos de arrendamiento más largos, con contratos de entre 5 y 7 años para proyectos productivos.
Menor ritmo de construcción y giro hacia proyectos BTS
En materia de oferta futura, el mercado mostró una clara moderación. Las entregas de nuevos espacios industriales bajaron de 6 millones de pies cuadrados en 2024 a 4.5 millones en 2025, ante la necesidad de los desarrolladores de ajustar sus estrategias de inversión frente a una demanda menos predecible y mayores tiempos de ejecución en Tijuana, que superan el promedio de otros mercados industriales del país.
Al cierre de 2025, el pipeline activo de construcción se redujo a 5.8 millones de pies cuadrados, frente a 6.4 millones un año antes. En este contexto, varios proyectos fueron pausados o reconvertidos a esquemas Build-to-Suit, apoyados en más de 2.9 millones de pies cuadrados de terrenos “shovel-ready” disponibles para desarrollos a la medida.
Perspectivas para 2026: estabilización y demanda selectiva
La demanda continuará concentrándose en empresas manufactureras ya establecidas en la región y en la expansión de la base de proveedores de grandes fabricantes de dispositivos electrónicos, lo que seguirá favoreciendo a los corredores industriales mejor conectados y con infraestructura consolidada.
En este escenario, se espera que las rentas se mantengan cercanas a los niveles actuales, con propietarios más abiertos a condiciones flexibles y concesiones, mientras que los activos bien localizados seguirán capturando primas y mostrando una colocación más rápida.
Así, aunque 2025 marcó un punto de ajuste para el mercado industrial de Tijuana, los fundamentos de largo plazo —su ubicación estratégica, vocación manufacturera y cercanía con Estados Unidos— apuntan a un 2026 de transición hacia un mayor equilibrio, con oportunidades claras para proyectos bien planeados y alineados a la demanda productiva.
