En medio de la gran incertidumbre que predominó en los dos primeros meses del año en curso, los expertos en materia inmobiliaria concluyen en forma consensada: debemos ser prudentes y estratégicos en la toma de decisiones.
El 2017 es un año de muchos retos y consolidación. Tenemos la oportunidad de fortalecer el mercado interno, dándonos más autonomía y buscando diversificarnos más en el sector comercial y de exportaciones, con buenas perspectivas para el sector turístico.
No vienen tiempos fáciles, pero tampoco se acabó el mundo. En estos momentos es cuando se presentan las mejores oportunidades y hay que estar listos para tomarlas; no veo una catástrofe que nos lleve a encontrar gangas en el mercado, pero seguramente habrá quién tenga que vender un inmueble para terminar otro y cosas de ese tipo.
Un buen proyecto inmobiliario siempre tendrá ocupación, lo que aplica tanto para un edificio de oficinas como para un centro comercial. Todo se centra en el tipo de producto que estés haciendo y el mercado al que estés enfocado, y no a coyunturas por cuestiones externas o internas.
Por ahora el Real Estate es más un mercado de inversionistas locales, de quiénes pueden realizar sus inversiones en pesos con retornos en la misma moneda, y tienen un perfil a largo plazo para superar este ciclo de desaceleración.
Es indudable que México vive un momento de incertidumbre provocado por factores externos —nacionalismo y proteccionismo global amplificado por Trump, y factores internos— como un gobierno débil. Por ello, este año hay que actuar con cautela.
Siempre está el riesgo de la situación macroeconómica del país que es ajena a nosotros. Se puede salir con un buen proyecto en tiempo y costos, pero si el país no está creciendo ni generando empleo, representa un riesgo.
La incertidumbre inicial de año no fue buena para el mercado. Ello nos obliga a prepararnos para los escenarios, ya sean buenos o malos, y también puede darnos determinación. Creo que este año será menos negativo de lo que pensamos.
Vivimos un momento en el que la Ciudad de México y la nación requieren inversión y generación de empleos, por lo que no nos podemos dar el lujo que una licencia en la Ciudad de México se tarde más de 24 meses; es una locura que afecta a todos.
Los sueldos y salarios que percibe la gente no se van a incrementar en la misma medida que la inflación de los insumos y el encarecimiento de la tierra. Por ello, considero que el reto será mantener los precios de los inmuebles competitivos, y que puedan hacerse accesibles para el consumidor.
Existen muchas alternativas para reforzar nuestros ingresos y para construir un mejor país. Simplemente con arreglar el tema de la corrupción y el Estado de derecho, avanzaríamos más que con cualquier otra reforma estructural. Y eso solo depende de nosotros.
El mercado inmobiliario nacional no se puede definir a nivel general porque son diferentes y los lugares dolarizados a los que no lo están; pero la Ciudad de México es la única que tiene los dos.
En los momentos más críticos, los retos nos hacen ser más creativos. Por ejemplo, nosotros volteamos hacia una visión de inversión en el mercado interno. Prueba de ello, es que Inmobilia está desarrollando proyectos en zonas turísticas de alto crecimiento, donde sea sostenible a lo largo de los años.
A los desarrolladores nos gusta construir, pero hoy enfrentamos el reto de tener la disciplina de no tomar acción. Creo que este es un momento para sentarse, ver el escenario y decir: “en este momento no puedo tomar una decisión porque no tengo la información adecuada”.
El 2017 será un año de grandes retos y oportunidades para México. Los indicadores financieros alertan a los mercados y hay quienes plantean un panorama turbulento; pero sin duda, será un año en el que nuevamente las empresas que operamos en México haremos lo necesario para contrarrestar cualquier contratiempo que se presente, y así asegurar los empleos y el crecimiento económico del país en todos los sentidos.
Vemos esta etapa de incertidumbre como temporal, pero que sin duda afecta al mercado inmobiliario industrial. Sin embargo, también confiamos en que pronto retomaremos el ritmo de crecimiento que hemos tenido durante los últimos cuatro años.
El mercado de logística ha crecido mucho en los últimos 10 años, y el potencial para que siga creciendo es muy positivo. Considero que la demanda de espacio logístico se va a detonar por una mayor productividad de la cadena de suministro, y por haber un cambio estructural en la parte de comercio electrónico, que apenas está empezando.
Los fundamentales del sector inmobiliario son sólidos, pero ello no evitará una desaceleración que era predecible y completamente ajena a factores externos.
Las inversiones inmobiliarias requieren de paciencia (una cualidad que distingue a los buenos inversores). Con un horizonte de inversión a largo plazo y una empresa sólida, el entorno actual ofrece oportunidades, pero hay que ser muy disciplinados. Es más, ante la incertidumbre, cautela, pero nunca indecisión.
El inversionista está sobredimensionando el tema de los cambios en Estados Unidos. Yo soy de Mexicali y viví 24 años ahí, donde el muro ha existido toda la vida, pero los verdaderos riesgos en México se llaman inseguridad y corrupción.
La industria de la construcción de vivienda es uno de los pilares económicos del país, y un importante motor económico que no solamente está en proceso de cambio continuo, sino que ha demostrado a lo largo de los años, e incluso, en los tiempos complejos, que es uno de los puntales que ha hecho que nuestro país en términos de empleo, relaciones comerciales y desarrollo comercial productivo, tenga un avance estructural importante.
En la Ciudad de México (CDMX) la demanda supera a la oferta de vivienda media, y hay factores que seguirán alimentando esta condición: el Infonavit incrementó los montos de crédito (de 800,000 a 1,500,000 pesos), Fovissste ha estado muy activo originando y dando créditos, y también hay crédito bancario.
Los grandes retos son oportunidades. Desde nuestra perspectiva como firma de arquitectura, hemos identificado que el mercado inmobiliario se debe adecuar a las necesidades y demandas de los consumidores que encabezan las nuevas generaciones (que en su mayoría son millennials), tomando en cuenta edad, características y estilo de vida.
Las playas y lugares turísticos costeros en México gozan de gran reconocimiento y fama, no solo en el mercado norteamericano, sino dentro del nacional.
Todavía no hemos llegado al clímax de lo que somos capaces de hacer en la industria de Real Estate. Tenemos mucho camino por recorrer debido al rezago existente en vivienda, porque México sigue siendo un país donde la clase media está en expansión y que también experimenta el cambio de un bono demográfico creciente a un ritmo de 10 millones de habitantes por década.
Hay que tener la capacidad de reducirse y estar listo también para volver a crecer. Los que logren pasar los momentos difíciles son quienes que se podrán volver a levantar.
Por ahora el Real Estate es más un mercado de inversionistas locales, de quiénes pueden realizar sus inversiones en pesos con retornos en la misma moneda, y que tienen un perfil de largo plazo para superar este ciclo de desaceleración.
Ante los diversos cambios legislativos recientes, en la Ciudad de México (CDMX) sí hubo un avance en el tema de desarrollo de inmuebles, pero el proceso tuvo varias fallas, desconocimiento político y desencuentros.
El 2016 fue un año extraordinariamente bueno para el mercado inmobiliario de oficinas, pero el futuro inmediato anticipa una sobreoferta de espacios.
Las razones fundamentales por las que un mercado inmobiliario crece son: la estructura demográfica y la expansión y diversificación de la industria. Afortunadamente para México, ambas condiciones son favorables.
Con este inicio de año podemos ver que nos están moviendo el status quo, pero también veo más oportunidad, ya que al replantearnos buscaremos otras oportunidades, lo que nos permitirá ser diferentes.
Has pensado ¿Dónde será tu próximo lugar para vivir? La Ciudad de México tiene un abanico de opciones, y una excelente alternativa llega a México de la mano de Yoo inspired by Starck, firma londinense con reconocimiento de clase mundial, fundada por la estrella del diseño Philippe Starck y John Hitchcox, líderes cada uno en su campo.
En ABILIA creamos una nueva generación de proyectos de gran escala arquitectónica en la Ciudad de México y en la región del Bajío del país.
La estación de transferencia multimodal más grande y concurrida de México y America Latina.
El 2016 fue muy exitoso para Fibra Danhos, periodo en que logró materializar todos los objetivos que planteó a los inversionistas desde su colocación en el mercado durante octubre de 2013, al presentar su Oferta Pública Inicial (IPO, por sus siglas en inglés).
El 2016 fue un año positivo para el Real Estate, siendo un sector muy activo en el mercado de valores y en el segmento de la edificación, a lo largo del país.
Los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces (Fibras) tuvieron un desempeño positivo en 2016, caracterizado por la permanencia de sus inversiones, su continuidad de adquisiciones, una sostenida solidez financiera, e incluso, la llegada de una nueva al mercado. Sin embargo, no se vieron exentas de volatilidad en su cotización bursátil.
Texas, estado de la Unión Americana considerado segundo en importancia debido a su población (casi 28 millones de habitantes) y su extensión (cercana a los 700,000 kilómetros) actualmente también está clasificada como la mejor entidad para hacer negocios en Estados Unidos.
De acuerdo con la Organización de las Naciones Unidas (ONU), en 2016 el planeta contó con alrededor 7,500 millones de habitantes, y para 2050 se estima que la cifra llegará a 9,600; de éstos, más de 70% residirá en núcleos urbanos.
La inflación en el sector construcción se ha disparado por el impacto del tipo de cambio y los precios internacionales de diversas materias primas.
La tasa de interés de referencia que publica el Banco de México (Banxico) ha venido aumentando desde diciembre de 2015, cuando pasó de 3.0% hasta alcanzar 6.25% en febrero de 2017.
Editorial
La incertidumbre se apoderó de la economía del país en los dos primeros meses del 2017. Derivado de ello podemos decir que la expectativa para el mercado mexicano de Real Estate no se ve tan bien como el año pasado, pero tampoco tan mal como en la crisis de 2009.
En opinión de alrededor de 30 actores y expertos, este año el contexto económico y político obliga a los inversionistas del sector a ser más cautelosos y selectivos en lo que se refiere a sus decisiones de inversión y expansión de negocios. La incertidumbre permea todos los ámbitos de la actividad empresarial, no solo en nuestro mercado.
Y este “pagar por ver” de los inversionistas inmobiliarios se traducirá en una desaceleración del crecimiento del sector, aunque nada que se compare con lo que sucedió, en términos de financiamiento y ventas, durante la crisis subprime de 2008-2009; así, aunque los desarrollos que están en construcción no pararán, nuevos proyectos esperarán a tener más información para saber cuánto y de qué manera se verá afectada —en el corto y mediano plazo— la economía mexicana con el arribo de Donald Trump a la presidencia de los Estados Unidos y su aparente cambio de política económica hacia nuestro país.
Además de la incertidumbre coyuntural, los expertos coinciden en que algunos segmentos ya muestran claros signos de sobre oferta (oficinas y algunas ciudades o zonas en materia de retail), en tanto que los de industria (sobre todo el ligado a las actividades de logística), vivienda en sus diversos segmentos (tanto para venta como para renta) y hoteles (principalmente los de playa) presentan claras oportunidades. Algunas recomendaciones particulares apuntan: “El reto es encontrar la demanda de tu producto, hacer proyectos con menos apalancamiento, y enfocarse en nichos en los que siga habiendo una demanda importante”.
Pero, además del contexto macroeconómico y de profundizar el análisis del mercado inmobiliario, nuestros expertos también puntualizan que otros temas cruciales para detonar aún más el sector, y en los que es necesario trabajar, es en reducir los tiempos para obtener permisos y licencias, así como abatir la corrupción y la inseguridad porque representan un alto costo para el sector y la economía en su conjunto.
El sector inmobiliario es uno de los principales motores de la economía y cuenta con fundamentales muy sólidos, por lo que lejos de posponer inversiones, se deben detectar oportunidades, corregir errores del pasado, en cuanto a la planeación y evaluación de los proyectos, e invertir con una visión de mediano y largo plazo, pues las perspectivas de crecimiento y rentabilidad del sector siguen siendo positivas.
La edificación (residencial, centros comerciales, edificios de oficinas, parques industriales, escuelas y hospitales, entre otros) son el pilar de la industria de la construcción y un importante generador de empleo para el país, por ello la importancia de seguir con lupa su desempeño.
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